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高房价难降面粉贵过面包-【资讯】

发布时间:2021-07-16 03:41:30 阅读: 来源:铝罐厂家

新华网

面粉贵过面包 土地稀缺推高房价

土地价格在房地产价格中一般相对比重很大。随着可用土地相对不断减少,城市土地资源日渐稀缺,土地的出让价格相对会上涨。随着土地用地不断增加,土地价格也不断增加。房地产开发企业的成本必然增加,再加上消费者对未来土地升值的预期也会导致房地产价格上升。房地产价格相对也必然上涨。

一线城市地王频出

今年北京、上海等一线城市近日频出“地王”,引发了人们对新一轮房价上涨的担忧据,不完全统计显示,今年5月以来,北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经诞生了13个地王,这些地王被11家大型房企斥资747.27亿元夺得。

业内认为,短期内很难期望土地市场降温,一是地方政府在市场看好的阶段急于推出优质地段,卖个好价,必然导致“地王”频出;二是开发商亟待“补库存”,再加上手中不差钱,在乐观预期下必然加大土地储备和开发力度,市场需求增加,尤其是优质地块供应偏少,也导致开发商之间对土地资源的争夺更为激烈。

对此,中原地产市场研究部总监张大伟分析称,‘面粉’已经贵过‘面包’,周边的房价肯定要上涨,才能和地王的地块相匹配,这势必会引起新一轮的市场定价恐慌。高溢价的房地产最终还是需要“刚需”来买单。

土地成交有涨无跌

据经济参考报消息,数据显示,11月份,北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌等10个典型城市土地成交建筑面积1912万平方米,环比下降5.4%,同比下降29.1%;土地出让金收入920亿元,环比增长33.4%,同比增长38.7%;土地成交均价为4812元/平方米,环比增长41.1%,同比增长86.4%。

值得一提的是,11月份,北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地成交建筑面积为850.9万平方米,环比增长66.2%,同比增长8.9%;成交均价为7490元/平方米,环比增长29.5%,同比增长81.5%。

“本月一线城市土地成交量明显回升,成交价格进一步反弹向上,创45个月以来的新高”。业内分析指出,今年以来,土地价格整体呈现振荡上行的态势。近期,一线城市土地市场供应逐步加快,市场整体成交有所恢复。随着市场交易量的上升以及一些优质地块的推出,都促使土地成交价格进一步上升。

在一线城市土地市场带动下,11月份,上述10个典型城市土地成交均价为4812元/平方米,环比增长41.1%,同比增长86.4%,已持续14个月同比正增长。朱光据此分析认为,10大城市土地成交均价在11月份也创下历史新高。

商品房价格高,高在何处?

土地价格过高。在总投资中,土地价格要占54%,其中大部分又是地方政府所得,这就是我们常说的土地财政。地方政府出售的土地收入,他们的 用处,除少数用在改善居民的住房上外,多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元,同比增长 46.3%,相当于同期全国地方财政收入总额的46.1%。目前,不少地方的“地王”一个高过一个,“地王”越多,房价越涨,这显示出在经济复苏动能疲弱 的背景下,地方政府对土地出让收入的依赖进一步增加。

公摊项目多。该项目地上总建筑面积148097平方米,其中商品房的建筑面积仅占39%,但回迁房和限价房的所有价差都要摊到商品房的价格 上面,配套房、商业用房、幼儿园房等的土地费用和建筑费用也都摊到了商品房的价格上面,加上企业的一切费用、税金、利息和企业利润也全部摊到商品房上面, 商品房价格成了一个大筐,所有不能分摊的费用全要往里装,商品房的价格能不高吗?

措施不得力。

限贷:限制个人买房的贷款,这对低收入人员购房会起一些作用,可对有钱人购房起不到作用,所以限贷主要限制了刚性需求购房人的贷款,对投资性购房、改善性购房的作用有限。

限购:因信息不对称和其他配套措施不到位,对购房的老实人能起一些作用,对各种关系户来讲则限购不了。

限价:商品房价已在高位,限价也只能限房屋价格增长的比例,对稳定和降低房价也起不到作用。

加税:任何税收最终都由消费者缴纳,俗话说“羊毛出在羊身上”,加税只能加重消费者的税收负担,对房价降低的作用甚微。

降价空间大。

从收入、支出情况上看,除土地价格有较大可降空间外,税费利也均有可降空间。该项目房屋出售总收入23亿元,扣除土地价109800万元、工程 价73000万元(每平方米3800元)、利息10500万元、税金20000万元、其他费用10800万元之外,企业利润为5900万元。

从上述数字分析可以看出:土地价格太高,大有下降的空间;各种费用也较高,可以较多地压缩;对建安行业应尽快实行“营改增”,减少重复征税,减轻企业负担;加强企业财务资金管理,减少贷款比例,增加企业收入,以进一步做到让利降价。

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